Som reglerne er i dag, kan en enkelt kreditor med pant i ejendommen forhindre, at en bolig kan sælges i fri handel og i stedet må sælges på tvangsauktion med et formodet ringere resultat til følge. Der er nemlig intet, der hindrer en kreditor i at fastholde sit krav, selvom det burde være åbenlyst, at han eller hun aldrig vil få det helt eller delvist indfriet.
Det ender med en tvangsauktion
De fleste ejendomme, der blev købt umiddelbart inden finanskrisen, var utvivlsomt mere værd dengang, end de kan handles til i dag. Altså vil man, som ejer, miste penge, hvis man er tvunget til et salg, og det vil i sidste ende gå ud over kreditorerne.
Hvis ejendommen sælges i fri handel, skal kreditorerne tilgodeses i en fast defineret rækkefølge. Her er kreditforeningen og banken typisk nummer et og to, men der kan sagtens være yderligere kreditorer. Nogle kreditorer fastholder deres krav, mens andre vælger at se bort fra det.
Et eksempel kunne være en situation, hvor de første par kreditorer har fået deres tilgodehavende, mens de næste vælger at se bort fra det. Den syvende kreditor i rækken har 15.000 kroner til gode, som der, på grund af prisfaldet på ejendommen, ikke er råd til at betale. Uanset om denne kreditor holder fast i hele sit tilgodehavende eller accepterer at nøjes med en procentsats af det, er det imidlertid sådan, at så længe der ikke er råd til at betale den pågældende kreditor, kan ejendommen ikke sælges i fri handel.
Tilbage er nu blot muligheden for at sælge ejendommen på en tvangsauktion. En løsning, der typisk vil ende med en endnu lavere salgspris, og derfor ikke vil være til gavn for nogen, heller ikke udlægshaveren.
To sider af samme sag
Advokat med speciale i insolvensret, Niels Aamann fra ADVODAN, medgiver, at der er tale om en vanskelig situation.
- Som altid er der to sider af en sag, og det er naturligvis fuldt forståeligt, at man som kreditor gerne vil have sit tilgodehavende betalt, men omvendt er det en forholdsvis stor magt at tillægge den enkelte kreditor, da en tvangsauktion formentlig vil betyde en forringet salgspris, og derved vil alle parter faktisk være ringere stillet end ved et salg i fri handel. Særligt syntes det oplagt, at det er et problem, når det anvendes til at lægge pres på den panthaver, der ved salget står som marginalpanthaver, og som på tvangsauktion har udsigt til at lide et større tab end ved det frivillige salg.
Anderledes ser det faktisk ud, hvis der er tale om en bil solgt med ejendomsforbehold. Her er reglerne nemlig sådan, at såfremt fogedretten vurderer, at bilens værdi er mindre end kreditors tilgodehavende, så mister kreditor retten til sit tilgodehavende.
- Denne praksis kan ikke overføres direkte, i og med at man ikke handler fast ejendom med forbehold for retten til ejerskabet, men skulle jeg pege på en løsning for fast ejendom, ville det være gavnligt, hvis man i nogen situationer havde mulighed for at kunne lægge et pres på den kreditor, som åbenlyst forhindrer et salg på markedsvilkår. Især når vedkommende ikke selv har udsigt til at få sit tilgodehavende hverken helt eller delvist indfriet, lyder det fra advokat Niels Aamann, der tilføjer
- Man kunne for eksempel forestille sig en situation, hvor man, som kreditor med pant i ejendommen, får lov til at modsætte sig et frivilligt salg, mod at man kan pålægges at bære omkostningerne ved en tvangsauktion, såfremt marginalpanthaveren ikke stilles som ved det frivillige salg. Ved et sådant scenarie ville man, ved salg af ejendomme, have retten med ind over værdiansættelsen i forhold til lyste pantebreve og udlæg. Det ville også være fordelagtigt for den pågældende kreditor, der vil have behov for neutral rådgivning i situationen.
- Sådan er det imidlertid ikke i dag, så indtil videre må man som foranstående panthaver tage til takke med, at udlæg foretaget op til tre måneder før en konkurs skal aflyses efter konkurslovens regler, og så i øvrigt sørge for at følge op med det samme, man bliver opmærksom på uregelmæssigheder i forhold til afdrag på lån, runder advokaten af.
